最近,有小伙伴在后台留言:
华姐,我现在的房子是贷款30年的,现在默认改为了LPR,我要换回去吗?是选固定利率还是LPR比较好?
LPR这个词,真的是从去年讲到了今年。
8月12日,五家国有银行同时发出公告,8月25日起,对尚未将房贷定价基准,进行批量转换。
换句话说,无论你当时改还是没改,从8月25日起,全部都统一默认更改成LPR定价基准利率,也不管你同不同意,先默认改。
不要慌,问题不大,你要是被默认转换有意见的话,在今年的12月31号之前还有最后一次协商处理的机会。
那到底要不要去协商?
有些小伙伴可能还是会问:LPR是什么?
我简单举个例子:
我的一位朋友是 2 年前买的房,当时签订的商业贷款合同,在央行基准利率的基础上打 9 折。因此,他目前贷款的实际利率是:4.9%×0.9=4.41%
未来某年的房贷利率 = 每年 1 月 1 日(或贷款合同对应月)的五年期以上 LPR± 点。在这个公式里,LPR 每年可能都不一样,而加/减点部分,则是固定的。
因此,选择转换后,把她今年的贷款实际利率 4.8%(其中 4.8% 是 2019 年 12 月最新公布的五年以上 LPR 利率),就能计算出固定的加/减点。
4.41%-4.8%=-0.39%,这个-0.39%,就是你今后房贷的固定加点数,永远伴随你。
转换完成后,她今年的贷款利率不变。但从 2021 年起,就会随 LPR 变动,一年变一次。
假设 2020 年 12 月底,五年以上的 LRP 降到了 4.7%,那她的房贷利率就会变成:4.7%-0.39%=4.31%,较上一年的4.41%,优惠了 0.1%。
如果你原先的合同里利率就有上浮,计算方法相同,只不过加/减点是正数。
既然转换后的房贷利率,与LPR息息相关,那么LPR的变化趋势是什么样的呢?
目前市场上的共识是:中短期内,预计LPR将保持低位波动,房贷月供也会相应的走低。长期看,中国大概率也会像日本、美国一样,进入降息周期。
从数据中可以看到,LPR下降是大趋势。
虽然如此,但它毕竟还是利率市场化的产物,谁都无法断言它的长期走势,也没有人敢保证它未来不会上涨。
一旦经济进入加息周期,不排除LPR可能会走高,进而房贷上升,加重还贷负担的情况发生。
LPR究竟该如何选择?
结果无非就是这几种结果:
首先,这两种情况是不用转LPR的,如果你恰好是这两种,那刚好不用纠结了:
公积金贷款的
2020年8月31日前,已处于最后一个重定价周期的浮动利率贷款
其他的嘛,大家根据自己的情况,来对号入座吧:
1. 剩余还款期限在5年之内
这样的情况,你大可放心选择浮动利率。
因为中短期内,LPR出现大幅上升的可能性不大。毕竟现在是特殊时期,央妈也想放放水,给楼市适当松松绑,来刺激国内的经济。
也正是因为这样,即使5年后LPR真的上升,你的贷款也已经还完了,完全没有影响。
2. 对于利率变化不敏感
这一类人资金比较充足,还完房贷后还有较多的结余。
这种可以选择浮动利率,一方面,可以享受到中短期LPR下行带来的月供减少;另一方面,即使后期LPR上行,增加的月供对于生活影响也不会很大,大多只有几十块的差别。
即使发生了最最极端的情况——利率上浮高于预期,那你还可以考虑提前还贷。
3. 近几年内有换房计划
这种和第一种情况类似,可以放心选择浮动利率,毕竟是能够预见到的利好,先占着5年内的低利率。
4. 贷款金额不多
如果贷款金额不多,只有30万、50万的,那也没必要花太多时间在这里纠结,选哪种都可以。利率波动不大的话,每个月也就差几十块钱,这么费心去盯着,不划算。
5. 剩余还款期限较长,且对利率变化较敏感
这部分人,恰恰是最难选择的:
坚持固定利率吧,能避免利率上行风险,但就没有办法享受利率下降周期中,节约的那部分利息了;
选择LPR浮动利率吧,也许只能在短期内节省月供,一旦利率上行、月供增加,就要考虑,这个压力,自己能否承担。
这里也做了一个测算,以贷款30年为例,等额本息还款,不同贷款额度在不同利率下的月供金额变化。大家可以做个参考,假如选择浮动利率,那么未来LPR上涨是否可以承担。
例如100万的贷款,目前利率是4.9%,月供是5307元,那么当利率涨到5.9%时,月供为5931元,每月要多还624元。
鉴于我们每个人的风险承受能力不同,大家还是针对自己的实际情况,以及你对未来不确定性的厌恶程度,来自行判断。
要我说啊,如果说对现在的利率非常满意,比如说之前有位朋友,是7折买的房,现在利率是3.3%,问我是不是可以选固定利率……这种可以考虑固定利率,毕竟也不算高,图个安心。
对于我另一位朋友而言,目前存量房贷 = 4.8%(最新)+(-0.39%)= 4.41%。
假如未来5年期LPR下调0.05%,我家房贷利率就降低到4.36%了。不过,100万的贷款,每个月也就替你省个30来块钱吧。
嗯,一顿外卖的钱出来了,并且后面还有可能持续调整。
总体而言,房贷5年内到期,或者打算在5年内提前还清贷款,这种情况赶紧转LPR,以目前的经济走势来看,短期内LPR走高可能性不大;
原贷款利率远低于基准利率且不打算提前还贷款的,建议还是用固定利率。
对了,还有个比较有意思的话题:
银行工作人员给的建议到底要不要听?
这次关于 LPR 的讨论争议比较大,我在知乎看到一条评论:
银行关于投资、基金、保险啥的建议总是错的,所以银行建议啥,就反着来
这个独立思考的能力我点赞,但是重点偏了 😅
为啥银行给的基金、保险建议总是错的?
因为银行是卖基金赚钱的,本质是个销售,你换的越频繁,他们赚钱越多。所以利益驱动下,建议就会跑偏。
但是 LPR 这次更换,没有迹象表明银行会有额外的佣金提成,还是相对可靠的。